{"id":13987,"date":"2026-10-27T19:47:05","date_gmt":"2026-10-27T22:47:05","guid":{"rendered":"https:\/\/elliberador.com\/?p=13987"},"modified":"2026-10-27T19:47:06","modified_gmt":"2026-10-27T22:47:06","slug":"la-plusvalia-comunista-de-funes-el-sistema-que-convierte-al-municipio-de-santacroce-en-socio-del-valor-privado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/2026\/10\/27\/la-plusvalia-comunista-de-funes-el-sistema-que-convierte-al-municipio-de-santacroce-en-socio-del-valor-privado\/","title":{"rendered":"La \u201cplusval\u00eda comunista\u201d de Funes: el sistema que convierte al Municipio de Santacroce en socio del valor privado"},"content":{"rendered":"\n

En una de las ciudades con mayor expansi\u00f3n inmobiliaria de Santa Fe funciona desde hace a\u00f1os un sistema que vuelve a quedar bajo discusi\u00f3n: si una propiedad privada aumenta su aprovechamiento econ\u00f3mico porque el Estado autoriza construir m\u00e1s, subdividir o modificar el uso del suelo, el Municipio reclama una parte de ese incremento de valor<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Es la denominada Contribuci\u00f3n por Mejor Aprovechamiento Urban\u00edstico<\/strong>, popularmente conocida como \u201cplusval\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Ordenanza 1213\/19 establece expresamente que est\u00e1n obligados a pagar quienes obtengan beneficios o plusval\u00edas sobre inmuebles como consecuencia de obras p\u00fablicas pero tambi\u00e9n de \u201cactuaciones administrativas\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Esas actuaciones incluyen cambios de uso del suelo, aumentos de superficie edificable, modificaciones de zonas que permitan nuevos fraccionamientos y autorizaciones de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para sus cr\u00edticos, la filosof\u00eda detr\u00e1s del esquema es profundamente estatista: el privado compra la tierra, pone el capital, asume el riesgo y desarrolla el proyecto, pero cuando consigue aprovechar mejor su propiedad aparece el Estado reclamando una participaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De all\u00ed surgi\u00f3 incluso la expresi\u00f3n de \u201cplusval\u00eda comunista\u201d<\/strong>, utilizada por medios y sectores cr\u00edticos de la administraci\u00f3n local para cuestionar la intervenci\u00f3n municipal sobre la valorizaci\u00f3n de bienes privados.<\/p>\n\n\n\n

Santacroce no la cre\u00f3, pero su gesti\u00f3n la fortaleci\u00f3<\/h2>\n\n\n\n

Hay una precisi\u00f3n hist\u00f3rica necesaria.<\/p>\n\n\n\n

La Ordenanza 1213\/19 fue sancionada el 28 de noviembre de 2019<\/strong>. Roly Santacroce reci\u00e9n asumi\u00f3 como intendente el 10 de diciembre de ese a\u00f1o<\/strong>, por lo que ser\u00eda incorrecto adjudicarle la creaci\u00f3n original del r\u00e9gimen.<\/p>\n\n\n\n

Pero el sistema no desapareci\u00f3 con su llegada.<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, el propio texto oficial registra su \u201cfortalecimiento\u201d mediante la Ordenanza 1398\/21<\/strong>, ya durante la administraci\u00f3n Santacroce.<\/p>\n\n\n\n

Desde entonces la plusval\u00eda pas\u00f3 a formar parte del esquema con el que Funes financia infraestructura y negocia grandes desarrollos inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n

Hasta el 40% del monto de obra<\/h2>\n\n\n\n

Las cifras previstas por la ordenanza muestran la magnitud de la intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Cuando una modificaci\u00f3n de zonificaci\u00f3n permite fraccionar terrenos en lugares donde antes no estaba permitido o hacerlo con una intensidad mayor, la norma establece como referencia una contribuci\u00f3n equivalente al 40% del monto total de obra<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Para los casos en que se autoriza una mayor superficie edificable, otra f\u00f3rmula toma como referencia el 50% del valor base determinado por el Colegio de Arquitectos<\/strong>, multiplicado por el excedente de superficie permitido.<\/p>\n\n\n\n

Incluso los escribanos que intervienen en transferencias inmobiliarias deben asegurar el pago de estas contribuciones y pueden quedar solidariamente obligados frente al Municipio si no lo hacen.<\/p>\n\n\n\n

De $16 millones a m\u00e1s de US$1 mill\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

La discusi\u00f3n no es te\u00f3rica.<\/p>\n\n\n\n

En junio, una cl\u00ednica de rehabilitaci\u00f3n neurol\u00f3gica que proyect\u00f3 ampliar su establecimiento en 305 metros cuadrados recibi\u00f3 una compensaci\u00f3n urban\u00edstica de aproximadamente $16 millones<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Otro desarrollador que proyectaba un centro comercial sobre avenida Illia cuestion\u00f3 una plusval\u00eda de $41,4 millones<\/strong>, al considerar que volv\u00eda el proyecto \u201cinviable y antiecon\u00f3mico\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y en uno de los emprendimientos de mayor escala, un desarrollo de 80 hect\u00e1reas lindero a Kentucky tuvo calculada una contribuci\u00f3n equivalente a US$1.243.496<\/strong>, que finalmente se acord\u00f3 cancelar mediante piedra y asfalto para obras municipales.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, el Estado no necesariamente cobra siempre en efectivo: tambi\u00e9n puede convertir parte del valor generado por un desarrollo privado directamente en materiales o infraestructura para la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

El debate de fondo: \u00bfde qui\u00e9n es el aumento de valor?<\/h2>\n\n\n\n

Quienes defienden estos instrumentos sostienen que un cambio de zonificaci\u00f3n o una autorizaci\u00f3n para construir m\u00e1s metros puede generar enormes ganancias que no provienen exclusivamente del esfuerzo del propietario, sino tambi\u00e9n de decisiones p\u00fablicas y de infraestructura financiada por toda la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Sus cr\u00edticos parten de la posici\u00f3n exactamente contraria.<\/p>\n\n\n\n

Sostienen que la propiedad contin\u00faa siendo privada<\/strong>, que quien arriesga capital es el propietario y que el hecho de necesitar una autorizaci\u00f3n estatal no convierte al Municipio en socio econ\u00f3mico del emprendimiento.<\/p>\n\n\n\n

Por eso la discusi\u00f3n excede a una tasa concreta.<\/p>\n\n\n\n

La pregunta es hasta d\u00f3nde puede llegar el Estado cuando regula el uso de una propiedad y, despu\u00e9s de conceder una autorizaci\u00f3n, tambi\u00e9n reclama una parte del beneficio econ\u00f3mico que esa autorizaci\u00f3n permite generar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La contradicci\u00f3n del \u201cmodelo Funes\u201d<\/h2>\n\n\n\n

Santacroce suele reivindicar precisamente la asociaci\u00f3n entre lo p\u00fablico y lo privado como una de las claves de su gesti\u00f3n. Ha destacado la llegada de barrios privados, industrias y comercios y sostiene que su administraci\u00f3n acompa\u00f1a al empresario y al inversor.<\/p>\n\n\n\n

Al mismo tiempo, el modelo mantiene una herramienta mediante la cual el Municipio participa econ\u00f3micamente del incremento de valor de esos desarrollos.<\/p>\n\n\n\n

Esa combinaci\u00f3n explica buena parte de la discusi\u00f3n ideol\u00f3gica.<\/p>\n\n\n\n

No convierte t\u00e9cnicamente a Funes en una ciudad \u201ccomunista\u201d: la propiedad privada contin\u00faa existiendo, los emprendimientos siguen siendo privados y los inversores conservan sus ganancias<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pero s\u00ed expresa una concepci\u00f3n fuertemente intervencionista del desarrollo urbano: cuando la propiedad aumenta su potencial econ\u00f3mico mediante una decisi\u00f3n administrativa, el Estado considera que una parte de esa valorizaci\u00f3n debe volver obligatoriamente al sector p\u00fablico<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La Ordenanza incluso determina que lo obtenido por esta contribuci\u00f3n debe destinarse exclusivamente a una cuenta para financiar obras p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n

Ah\u00ed est\u00e1 la verdadera discusi\u00f3n alrededor de la llamada \u201cplusval\u00eda comunista\u201d de Funes.<\/p>\n\n\n\n

El privado compra, invierte y arriesga. El Municipio regula. Y cuando el negocio puede crecer, la gesti\u00f3n de Santacroce sostiene un sistema en el que el Estado tambi\u00e9n presenta su cuenta.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El mecanismo de \u201cMejor Aprovechamiento Urban\u00edstico\u201d obliga a propietarios y desarrolladores a compensar econ\u00f3micamente al Municipio cuando una decisi\u00f3n urban\u00edstica aumenta las posibilidades de explotaci\u00f3n de un inmueble. Sus cr\u00edticos lo consideran un avance estatista sobre la propiedad privada. Santacroce no cre\u00f3 el tributo, pero su gobierno lo fortaleci\u00f3 y lo convirti\u00f3 en una herramienta central del denominado \u201cmodelo Funes\u201d.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":13988,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"advanced_seo_description":"","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"jetpack_seo_schema_type":"","_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[4,38],"tags":[20,1514,2143,3045,3044,1445],"class_list":["post-13987","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-politica","category-regionales","tag-destacados","tag-funes","tag-propiedad-privada","tag-pusvalia","tag-rolvider","tag-roly-santacroce"],"acf":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/elliberador.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/Funes-comunista-plusvalia.webp","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13987","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13987"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13987\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13989,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13987\/revisions\/13989"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13988"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13987"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13987"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/elliberador.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13987"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}