La “plusvalía comunista” de Funes: el sistema que convierte al Municipio de Santacroce en socio del valor privado
El mecanismo de “Mejor Aprovechamiento Urbanístico” obliga a propietarios y desarrolladores a compensar económicamente al Municipio cuando una decisión urbanística aumenta las posibilidades de explotación de un inmueble. Sus críticos lo consideran un avance estatista sobre la propiedad privada. Santacroce no creó el tributo, pero su gobierno lo fortaleció y lo convirtió en una herramienta central del denominado “modelo Funes”.
En una de las ciudades con mayor expansión inmobiliaria de Santa Fe funciona desde hace años un sistema que vuelve a quedar bajo discusión: si una propiedad privada aumenta su aprovechamiento económico porque el Estado autoriza construir más, subdividir o modificar el uso del suelo, el Municipio reclama una parte de ese incremento de valor.
Es la denominada Contribución por Mejor Aprovechamiento Urbanístico, popularmente conocida como “plusvalía”.
La Ordenanza 1213/19 establece expresamente que están obligados a pagar quienes obtengan beneficios o plusvalías sobre inmuebles como consecuencia de obras públicas pero también de “actuaciones administrativas”.
Esas actuaciones incluyen cambios de uso del suelo, aumentos de superficie edificable, modificaciones de zonas que permitan nuevos fraccionamientos y autorizaciones de urbanización.
Para sus críticos, la filosofía detrás del esquema es profundamente estatista: el privado compra la tierra, pone el capital, asume el riesgo y desarrolla el proyecto, pero cuando consigue aprovechar mejor su propiedad aparece el Estado reclamando una participación económica.
De allí surgió incluso la expresión de “plusvalía comunista”, utilizada por medios y sectores críticos de la administración local para cuestionar la intervención municipal sobre la valorización de bienes privados.
Santacroce no la creó, pero su gestión la fortaleció
Hay una precisión histórica necesaria.
La Ordenanza 1213/19 fue sancionada el 28 de noviembre de 2019. Roly Santacroce recién asumió como intendente el 10 de diciembre de ese año, por lo que sería incorrecto adjudicarle la creación original del régimen.
Pero el sistema no desapareció con su llegada.
Por el contrario, el propio texto oficial registra su “fortalecimiento” mediante la Ordenanza 1398/21, ya durante la administración Santacroce.
Desde entonces la plusvalía pasó a formar parte del esquema con el que Funes financia infraestructura y negocia grandes desarrollos inmobiliarios.
Hasta el 40% del monto de obra
Las cifras previstas por la ordenanza muestran la magnitud de la intervención.
Cuando una modificación de zonificación permite fraccionar terrenos en lugares donde antes no estaba permitido o hacerlo con una intensidad mayor, la norma establece como referencia una contribución equivalente al 40% del monto total de obra.
Para los casos en que se autoriza una mayor superficie edificable, otra fórmula toma como referencia el 50% del valor base determinado por el Colegio de Arquitectos, multiplicado por el excedente de superficie permitido.
Incluso los escribanos que intervienen en transferencias inmobiliarias deben asegurar el pago de estas contribuciones y pueden quedar solidariamente obligados frente al Municipio si no lo hacen.
De $16 millones a más de US$1 millón
La discusión no es teórica.
En junio, una clínica de rehabilitación neurológica que proyectó ampliar su establecimiento en 305 metros cuadrados recibió una compensación urbanística de aproximadamente $16 millones.
Otro desarrollador que proyectaba un centro comercial sobre avenida Illia cuestionó una plusvalía de $41,4 millones, al considerar que volvía el proyecto “inviable y antieconómico”.
Y en uno de los emprendimientos de mayor escala, un desarrollo de 80 hectáreas lindero a Kentucky tuvo calculada una contribución equivalente a US$1.243.496, que finalmente se acordó cancelar mediante piedra y asfalto para obras municipales.
Es decir, el Estado no necesariamente cobra siempre en efectivo: también puede convertir parte del valor generado por un desarrollo privado directamente en materiales o infraestructura para la ciudad.
El debate de fondo: ¿de quién es el aumento de valor?
Quienes defienden estos instrumentos sostienen que un cambio de zonificación o una autorización para construir más metros puede generar enormes ganancias que no provienen exclusivamente del esfuerzo del propietario, sino también de decisiones públicas y de infraestructura financiada por toda la comunidad.
Sus críticos parten de la posición exactamente contraria.
Sostienen que la propiedad continúa siendo privada, que quien arriesga capital es el propietario y que el hecho de necesitar una autorización estatal no convierte al Municipio en socio económico del emprendimiento.
Por eso la discusión excede a una tasa concreta.
La pregunta es hasta dónde puede llegar el Estado cuando regula el uso de una propiedad y, después de conceder una autorización, también reclama una parte del beneficio económico que esa autorización permite generar.
La contradicción del “modelo Funes”
Santacroce suele reivindicar precisamente la asociación entre lo público y lo privado como una de las claves de su gestión. Ha destacado la llegada de barrios privados, industrias y comercios y sostiene que su administración acompaña al empresario y al inversor.
Al mismo tiempo, el modelo mantiene una herramienta mediante la cual el Municipio participa económicamente del incremento de valor de esos desarrollos.
Esa combinación explica buena parte de la discusión ideológica.
No convierte técnicamente a Funes en una ciudad “comunista”: la propiedad privada continúa existiendo, los emprendimientos siguen siendo privados y los inversores conservan sus ganancias.
Pero sí expresa una concepción fuertemente intervencionista del desarrollo urbano: cuando la propiedad aumenta su potencial económico mediante una decisión administrativa, el Estado considera que una parte de esa valorización debe volver obligatoriamente al sector público.
La Ordenanza incluso determina que lo obtenido por esta contribución debe destinarse exclusivamente a una cuenta para financiar obras públicas.
Ahí está la verdadera discusión alrededor de la llamada “plusvalía comunista” de Funes.
El privado compra, invierte y arriesga. El Municipio regula. Y cuando el negocio puede crecer, la gestión de Santacroce sostiene un sistema en el que el Estado también presenta su cuenta.
